هناك الكثير من الطرق المختلفة في كيفية حساب العائد على الاستثمار العقاري حسب نوع الاستثمار العقاري الذي لديك.
دعنا نلقي نظرة حول هذه الطرق للاستثمارات العقارية التي هي استثمارات إعادة بيع أو استثمارات إيجارية. دعنا نلقي نظرة على بعض الأمثلة.
كيفية حساب العائد على الاستثمار العقاري بالتفصيل
العقارات الُعاد بيعها
عند حساب ربحية استثمارات العقارات التي يتم إعادة بيعها، توجد صيغة بسيطة:
حصتك في العقار (إجمالي الأرباح مطروحًا منها إجمالي التكاليف) يتم قسمتها على إجمالي التكاليف.
هناك طريقتان يمكن للمستثمرين في العقارات استخدامهما لحساب مكاسبهم وتكاليفهم: طريقة التكلفة وطريقة الدفع المباشر.
دعنا نسلط الضوء على هاتين الطريقتين بالتفصيل.
طريقة التكلفة
تستخدم هذه الطريقة لحساب العائد على الاستثمار إجمالي حقوق الملكية في العقار مقسومًا على تكاليف ذلك العقار (التجديدات والإصلاحات وسعر البيع). تعمل طريقة التكلفة على العقارات المشتراة نقدًا و/أو بالتمويل.
على سبيل المثال، لنفترض أنك قمت بشراء منزل مقابل 250.000 دولار. بعد دفع 100000 دولار إضافية للإصلاحات، تبيع العقار مقابل 500000 دولار.
أولاً، تحتاج إلى حساب حقوق الملكية الخاصة بك في العقار. إذا تم بيعه مقابل 500000 دولار بعد أن كانت تكاليفك الإجمالية 350000 دولار للشراء والإصلاحات، يتبقى لديك 150000 دولار من حقوق الملكية.
بعد ذلك، احسب التكاليف الإجمالية. كما ذكرنا أعلاه، كانت التكاليف الإجمالية للعقار 350000 دولار (سعر الشراء 250000 دولار بالإضافة إلى 100000 دولار للإصلاحات).
بعد تقسيم حقوق الملكية الخاصة بك (150000 دولار) على التكاليف الإجمالية (350000 دولار)، تحصل على 0.43 وهو عائد على الاستثمار بنسبة 43%.
طريقة الدفع من الجيب
الطريقة الثانية الشائعة لحساب عائد الاستثمار تنظر فقط إلى ما أنفقته من جيبك على تكاليف ونفقات العقار ولا تأخذ في الاعتبار تمويل العقار.
متى يستخدم المستثمرون هذه الطريقة؟
يمكن استخدام طريقة الدفع من الجيب لحساب عائد الاستثمار فقط عندما يشتري المستثمرون عقارًا برهن عقاري. يتم حساب كل من الدفعة المقدمة والتمويل على العقار كحقوق ملكية، مما يزيد من العائد الإجمالي على الاستثمار.
دعونا نناقش نفس المثال المذكور أعلاه.
لقد اشتريت العقار مقابل 250.000 دولار ودفعت 100.000 دولار للإصلاحات، ولكن هذه المرة، دعنا نقول أنك دفعت 20% من قيمة المنزل واستخدمت رهنًا عقاريًا تقليديًا لتمويل الباقي.
هذا يعني أن نفقاتك من الجيب هي 50.000 دولار فقط (دفعتك المقدمة) بالإضافة إلى 100.000 دولار (تكاليف الإصلاح).
إذا كانت قيمة العقار 500.000 دولار بعد الإصلاحات، فهذا يعني أن لديك 350.000 دولار من حقوق الملكية (بما في ذلك التمويل المصرفي كرافعة مالية). بعد تقسيم 350.000 دولار على إجمالي سعر البيع (500.000 دولار)، يتبقى لديك عائد استثمار بنسبة 70%.
العقارات المؤجرة
إن حساب العائد على الاستثمار في العقارات المؤجرة أكثر تعقيدًا بعض الشيء لأننا نحتاج إلى وضع الربحية على أساس سنوي في الحسبان.
وبالنسبة لهذا العائد على الاستثمار، نستخدم الصيغة التالية:
صافي الدخل التشغيلي (الدخل السنوي من الإيجار – المصروفات التشغيلية) مقسومًا على إجمالي قيمة الرهن العقاري.
باستخدام المثال أعلاه، إذا اشتريت عقارك مقابل 250,000 دولار مع دفعة أولى بنسبة 20%، فهذا يعني أن الرهن العقاري الخاص بك هو 200,000 دولار.
الآن، لنفترض أن إيجارك الشهري هو 1200 دولار. اضرب هذا في 12 للحصول على متوسط الإيجار السنوي. اطرح المصروفات التشغيلية (لنفترض أنها 500 دولار شهريًا). هذا يترك لك صافي دخل تشغيلي سنوي قدره 8400 دولار.
اقسم 8400 دولار على قيمة الرهن العقاري الحالية (200,000 دولار) وستحصل على عائد استثمار بنسبة 4.2% سنويًا. ضع في اعتبارك أنه مع انخفاض قيمة الرهن العقاري بمرور الوقت، يزداد العائد على الاستثمار.